La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Mazatlán plantea modernizar el marco legal, incentivar la construcción sustentable, agilizar trámites y generar mayor certeza para quienes invierten en vivienda. El organismo sostiene que facilitar la inversión inmobiliaria dentro de la legalidad no beneficia únicamente a los desarrolladores: activa una extensa cadena de empleos, proveedores, servicios e impuestos.
El desarrollo inmobiliario no termina cuando se construye y vende una vivienda o departamento. Detrás de cada proyecto se movilizan empresas de materiales, decoración, muebles, mantenimiento, jardinería, limpieza y múltiples servicios, además de generarse empleos e ingresos fiscales para los tres órdenes de gobierno.
Bajo esa perspectiva, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Mazatlán (ADIM) plantea que Sinaloa necesita avanzar en tres frentes para fortalecer esta actividad: modernizar su marco jurídico, generar mayor certeza para la inversión y establecer estímulos que impulsen desarrollos más sustentables.
Carlos Ricardo Rivera, presidente de ADIM, considera que todavía existe una visión que coloca al empresario como alguien a quien deben imponérsele obstáculos, cuando es precisamente quien arriesga patrimonio y capital para desarrollar proyectos, generar empleos y producir derrama económica.
El planteamiento de la asociación no consiste en eliminar regulaciones ni permitir que los proyectos avancen fuera de la ley. Su propuesta es otra: que las autoridades busquen “el cómo sí”, agilizando procedimientos y facilitando la inversión dentro del marco legal.
Una organización especializada en quienes desarrollan e invierten
ADIM es una organización integrada específicamente por desarrolladores inmobiliarios turísticos de Mazatlán. A diferencia de asociaciones enfocadas principalmente en la intermediación, sus integrantes son quienes identifican ubicaciones, invierten, desarrollan proyectos, buscan financiamiento y asumen directamente el riesgo de llevarlos al mercado. Algunos cuentan también con sus propias fuerzas y oficinas de venta.
Actualmente agrupa alrededor de 34 desarrolladores y cumple 19 años de existencia. Rivera sostiene que existen muchos otros participantes en el mercado inmobiliario mazatleco, desde desarrolladores de mayor tamaño hasta pequeños inversionistas que construyen unas cuantas viviendas, las venden y posteriormente vuelven a invertir.
Sin embargo, la estrategia de ADIM no está orientada a incrementar la membresía simplemente para convertirse en una organización más grande. La prioridad, explica su presidente, es la calidad sobre la cantidad y reunir desarrolladores que acrediten constancia, cumplimiento y una propuesta de calidad hacia sus clientes.
Parte del trabajo reciente ha consistido precisamente en actualizar misión, visión, valores y código de ética, además de fortalecer la identidad de ADIM como una organización cuya pertenencia pueda asociarse con confianza.
Capacitación, alianzas y economías de escala
Otro de los ejes de trabajo es fortalecer empresarialmente a los asociados mediante capacitación y alianzas comerciales.
ADIM celebra una asamblea mensual y se propuso realizar por lo menos cuatro capacitaciones relevantes durante el año. Para desarrollar su agenda trabaja mediante diferentes comisiones, entre ellas capacitación, alianzas comerciales y relaciones gubernamentales.
La asociación también busca utilizar su capacidad colectiva para generar economías de escala. Para un desarrollador no representa la misma capacidad de negociación acudir individualmente ante un proveedor que hacerlo como parte de una organización que reúne a más de 30 empresas consumidoras de materiales, productos y servicios.
A través de convenios con proveedores, ADIM busca mejores condiciones para sus asociados, pero también acercarlos a nuevos materiales, sistemas constructivos y tecnologías que les permitan elevar su competitividad. La lógica es que la organización genere beneficios que individualmente resultarían más difíciles de obtener.
Rivera considera que la participación gremial también fortalece la capacidad de interlocución con los gobiernos. La asociación interviene en temas relacionados con planeación, catastro, reglamentos, trámites y modificaciones legales que afectan al desarrollo inmobiliario, bajo la premisa de que una gestión colectiva puede tener mayor capacidad de incidencia que la actuación aislada de una empresa.
Incentivar la construcción sustentable
Uno de los temas que ADIM busca colocar en la agenda pública es la sustentabilidad.
La asociación ya firmó un convenio orientado a promover entre sus integrantes la incorporación de tecnologías y soluciones sustentables en los proyectos inmobiliarios. Rivera reconoce que no todos los desarrollos estarán en condiciones de obtener inmediatamente una certificación, pero considera posible avanzar gradualmente mediante tecnologías que reduzcan consumos y eleven la eficiencia.
El problema, desde la perspectiva del organismo, es que Sinaloa todavía carece de incentivos suficientes para que el desarrollador encuentre un beneficio adicional al realizar inversiones destinadas a elevar la sustentabilidad de sus proyectos.
Por ello, ADIM propone construir mecanismos que reconozcan económicamente ese esfuerzo. Una alternativa sería establecer estímulos relacionados con contribuciones como el Impuesto Predial; otra, aprovechar instrumentos que ya existen y evitar esperar varios años hasta crear nuevas disposiciones.
En particular, Rivera plantea utilizar los Certificados de Promoción Fiscal del Estado de Sinaloa (CEPROFIES) para otorgar un porcentaje mayor de estímulo a los proyectos que asuman el compromiso de obtener una certificación de sustentabilidad.
El incentivo tendría que ir acompañado de responsabilidad. Si un desarrollador recibe el beneficio bajo el compromiso de certificar su proyecto y posteriormente incumple, ADIM considera que tendría que existir una consecuencia o sanción.
La propuesta busca así establecer una relación directa: mayor sustentabilidad, mayor incentivo; pero también mayor obligación de cumplimiento.
Certeza jurídica para incentivar vivienda en renta
La certeza jurídica constituye otro de los principales puntos de la agenda.
ADIM considera que existen personas con capacidad para invertir en viviendas y departamentos destinados al arrendamiento de largo plazo, contribuyendo de esa manera a atender una demanda habitacional que permanece insatisfecha.
Sin embargo, Rivera advierte que el riesgo de enfrentar procesos prolongados cuando un arrendatario incumple sus obligaciones puede desalentar esas inversiones. El propietario puede dejar de recibir la renta y, simultáneamente, enfrentar un juicio para recuperar el inmueble.
Por ello, plantea analizar mecanismos de justicia alternativa que permitan brindar mayor certeza a propietarios e inversionistas y resolver controversias de manera más eficiente. Rivera menciona como referencia la experiencia que conoce de Jalisco, donde este tipo de mecanismos ofrece mayor seguridad al propietario.
Desde la perspectiva de ADIM, el efecto podría extenderse mucho más allá de la relación entre propietario e inquilino. Si existe mayor confianza para invertir en vivienda destinada a renta, podría aumentar la oferta habitacional y, simultáneamente, generarse nueva actividad para toda la cadena económica relacionada con la construcción.
Actualizar una legislación que viene de 1973
La modernización jurídica también alcanza al régimen de propiedad en condominio.
Rivera señaló que en el Congreso del Estado se encuentra una iniciativa para actualizar la legislación en la materia, cuyo antecedente vigente data de 1973. ADIM participó en el proceso y presentó observaciones al proyecto con base en la experiencia de sus asociados.
Para la asociación, actualizar este tipo de disposiciones resulta indispensable porque la realidad inmobiliaria actual es sustancialmente diferente a la existente hace más de cinco décadas.
Mazatlán ha experimentado particularmente una expansión de desarrollos verticales y residenciales turísticos, lo que vuelve necesario que las reglas evolucionen junto con las nuevas modalidades de propiedad, inversión y convivencia inmobiliaria.
La agenda de ADIM combina así dos dimensiones de la certeza jurídica: actualizar las normas que regulan los nuevos modelos inmobiliarios y mejorar los mecanismos disponibles para resolver conflictos derivados de la propiedad y el arrendamiento.
Un mercado que entró en una etapa diferente
Las propuestas aparecen además en un momento distinto para el mercado inmobiliario de Mazatlán.
Rivera ubica un periodo de fuerte crecimiento a partir de la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, al que posteriormente se sumó el impulso generado alrededor del Tianguis Turístico. Durante esa etapa aparecieron numerosos proyectos y nuevos desarrolladores.
Actualmente las condiciones han cambiado. Las ventas redujeron su ritmo y existe mayor cautela, particularmente entre quienes adquieren inmuebles como inversión, para renta o como segunda residencia.
Esto no significa que el mercado se haya detenido. La interpretación de Rivera es que se encuentra en una etapa de absorción del inventario acumulado después de años de expansión, mientras ha disminuido el ritmo de incorporación de nuevos desarrollos.
En ese contexto, certeza jurídica, promoción, conectividad, sustentabilidad y mejores condiciones regulatorias adquieren mayor importancia para recuperar dinamismo y fortalecer la confianza de quienes evalúan invertir.
La derrama va mucho más allá del desarrollador
Para ADIM, uno de los aspectos que debe incorporarse a la discusión pública es el efecto multiplicador de la actividad inmobiliaria.
Cuando se desarrolla un proyecto no solamente obtiene ingresos la empresa responsable de construirlo. Existe una derrama que alcanza a proveedores de materiales, decoración, mobiliario, mantenimiento, vegetación, limpieza y muchos otros servicios, además de los impuestos que reciben municipio, estado y Federación.
De ahí que la asociación considere que incentivar inversión, mejorar regulaciones y agilizar procedimientos no debe interpretarse exclusivamente como un beneficio para los desarrolladores.
La tesis es que mejores condiciones para invertir pueden traducirse en más proyectos, empleo, contratación de proveedores, recaudación y oferta inmobiliaria.
Buscar el cómo sí
La agenda que ADIM plantea no parte de solicitar ausencia de reglas. Por el contrario, la asociación busca participar en su actualización, promover mejores estándares entre sus integrantes y construir una identidad gremial asociada con cumplimiento y confianza.
Su planteamiento es que regulación y desarrollo económico no deben convertirse en fuerzas contrapuestas.
Rivera reconoce que existen funcionarios comprometidos con facilitar los procesos, pero considera necesario avanzar hacia una cultura institucional donde la primera respuesta frente a un proyecto empresarial no sea encontrar obstáculos, sino determinar cómo puede realizarse correctamente dentro de la ley.
Para ADIM, ése es el desafío de fondo: generar nuevas leyes donde hagan falta, actualizar las que quedaron rezagadas, construir certeza jurídica, incentivar la sustentabilidad y agilizar los procedimientos para que invertir sea más sencillo sin disminuir las obligaciones de quien invierte.
En otras palabras, pasar de una lógica centrada en “el cómo no” a una que encuentre “el cómo sí”, dentro de la legalidad y con reglas que den confianza tanto al inversionista como al comprador y a la sociedad.
